Comment souscrire une assurance pour un immeuble non occupant ?

Qu'est-ce qu'une assurance immeuble non occupant  ?

L'assurance immeuble non occupant, souvent désignée par l'acronyme PNO, est un contrat d'assurance spécifique souscrit par les propriétaires bailleurs d'un immeuble inoccupé, qu'il soit destiné à la location ou non. Elle permet de couvrir les dommages causés à l'immeuble et aux parties communes, ainsi que la responsabilité civile du propriétaire envers les tiers.

Quelles sont les obligations légales pour une assurance immeuble non occupant ?

La loi impose aux propriétaires non occupants (PNO) de souscrire une assurance immeuble non occupant. Cette obligation concerne tous les types d'immeubles non occupés, qu'il s'agisse de logements, de locaux commerciaux ou d'immeubles mixtes.

Pour les copropriétaires

Depuis la loi Alur de 2014, tous les copropriétaires, qu'ils soient occupants ou non occupants, ont l'obligation de souscrire une assurance pour couvrir au minimum la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Cette assurance peut être souscrite par le syndicat des copropriétaires lui-même ou par chaque copropriétaire individuellement.

Pour les propriétaires bailleurs

Pour les propriétaires bailleurs d'un immeuble non situé en copropriété, l'obligation légale se limite à la souscription d'une assurance couvrant la responsabilité civile du propriétaire. Cependant, il est fortement recommandé de souscrire une assurance PNO plus complète incluant d'autres garanties essentielles.

Les risques couverts par une assurance immeuble non occupant

Les garanties essentielles

Une assurance immeuble non occupant (PNO) de base couvre généralement les risques suivants

La responsabilité civile

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Cette garantie couvre les dommages causés à des tiers par le propriétaire, ses locataires ou son immeuble (dégâts des eaux chez un voisin par exemple).

Les risques locatifs

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Cette garantie prend en charge les dommages causés à l'immeuble et aux parties communes par des événements tels que l'incendie, les dégâts des eaux, les tempêtes, les explosions, etc.

Les garanties complémentaires

En plus des garanties essentielles, de nombreuses garanties complémentaires peuvent être souscrites pour une protection encore plus complète de votre immeuble non occupant

La vacance locative

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Cette garantie vous indemnise en cas de loyers impayés pendant une période d'inoccupation de votre local commercial.

Les catastrophes naturelles

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Cette garantie couvre les dommages causés à votre immeuble par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les inondations ou les cyclones (selon les zones à risques).

Les actes de vandalisme

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Cette garantie prend en charge les dommages causés à votre immeuble par des actes de vandalisme commis par des tiers.

Le vol

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Cette garantie couvre le vol de vos biens immobiliers (équipements techniques, installations électriques, etc.) se trouvant dans l'immeuble.

Les pertes d'exploitation

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Cette garantie, plus spécifique et souvent proposée en option, peut vous indemniser en cas de perte de chiffre d'affaires suite à un sinistre qui immobilise votre locataire professionnel.

Choisir la bonne assurance immeuble non occupant

Définir vos besoins et votre budget

Avant de vous lancer dans la recherche d'une assurance immeuble non occupant, il est important de définir vos besoins spécifiques et de déterminer votre budget. Prenez en compte la taille et la vétusté de votre immeuble, le type d'activité exercée par vos locataires potentiels et le niveau de protection souhaité.

Assurance immeuble non occupant

Comparer les offres et choisir le bon contrat

Les garanties proposées

Vérifiez que les garanties essentielles (responsabilité civile et risques locatifs) sont bien incluses et analysez attentivement les garanties complémentaires proposées par chaque assureur.

Les exclusions de contrat

Lisez attentivement les exclusions de contrat pour identifier les événements ou les dommages qui ne sont pas couverts par l'assurance.

Les franchises

La franchise est la part des dommages que vous devez assumer avant que l'assurance ne prenne en charge le sinistre. Choisissez une franchise adaptée à votre budget et à votre tolérance au risque.

Les plafonds d'indemnisation

Les plafonds d'indemnisation définissent le montant maximum que l'assureur prendra en charge en cas de sinistre. Assurez-vous que les plafonds d'indemnisation soient suffisants pour couvrir la valeur de votre immeuble et son contenu.

Le prix de l'assurance

Comparez les tarifs proposés par différents assureurs en tenant compte de l'étendue des garanties et de la qualité de service offerte.

Négocier avec les assureurs

N'hésitez pas à négocier les tarifs et les garanties avec les assureurs. En fonction de votre profil et de votre historique de sinistres, vous pourriez obtenir des conditions plus avantageuses. Mettez en avant les points forts de votre dossier, comme la mise en place de systèmes de sécurité dans votre immeuble ou la signature d'un bail commercial de longue durée avec un locataire solvable.

Déclaration et prise en charge d'un sinistre

En cas de sinistre dans votre immeuble non occupant, la première étape consiste à déclarer le sinistre à votre assureur dans les délais impartis précisés dans votre contrat (généralement 5 jours ouvrables). Contactez votre conseiller ou rendez-vous sur l'espace client en ligne de votre assureur pour effectuer la déclaration.

Constitution du dossier de sinistre

Une fois le sinistre déclaré, vous devrez fournir à l'assureur tous les documents nécessaires pour la prise en charge du sinistre. Ces documents peuvent inclure

Un descriptif détaillé du sinistre (date, heure, cause présumée)

Des photos des dommages causés à l'immeuble

Des devis de réparation établis par des professionnels

Les factures d'achat des biens endommagés (s'il s'agit de biens mobiliers assurés)

Plus votre dossier sera complet et transmis rapidement, plus vite votre assureur pourra instruire votre demande d'indemnisation.

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Les différents types d'immeubles non occupants et leurs implications en termes d'assurance

Habitation

Les immeubles non occupants à usage d'habitation sont généralement des logements vides en attente d'un nouveau locataire ou des résidences secondaires inoccupées une partie de l'année. Les risques associés à ce type d'immeuble incluent principalement les dégâts des eaux, les incendies, les cambriolages et les squats. Il est important de souscrire une assurance PNO qui couvre ces risques, ainsi que la responsabilité civile du propriétaire envers les tiers (voisins, passants).

Bureaux

Les immeubles non occupants à usage de bureaux accueillent des entreprises et des professions libérales qui ont quitté les lieux ou qui sont en cours d'installation. Les risques associés à ce type d'immeuble sont similaires à ceux des habitations, avec en plus un risque accru de vandalisme et de vol de matériel informatique. L'assurance PNO doit donc couvrir ces risques spécifiques et prévoir des garanties en cas de perte d'exploitation pour les entreprises sinistrées.

Commerces

Les immeubles non occupants à usage de commerces sont des locaux vides en attente d'un nouveau locataire ou des commerces fermés temporairement pour travaux ou congés. Les risques associés à ce type d'immeuble sont encore plus variés que ceux des habitations et des bureaux, et incluent les dégâts des eaux, les incendies, les cambriolages, les actes de vandalisme, les bris de glace et les explosions. L'assurance PNO doit donc être particulièrement complète et couvrir tous les risques potentiels auxquels le local commercial peut être exposé.

Entrepôts

Les immeubles non occupants à usage d'entrepôts stockent des marchandises et des produits qui peuvent être sensibles aux dommages causés par les incendies, les explosions, les dégâts des eaux, les vols et les infestations de nuisibles. L'assurance PNO doit donc prévoir des garanties spécifiques pour couvrir ces risques et indemniser le propriétaire en cas de perte de stock.

Mixte

Les immeubles non occupants mixtes regroupent des locaux à usage d'habitation, de bureaux, de commerces ou d'entrepôts. Les risques associés à ce type d'immeuble sont donc la combinaison de ceux des différentes catégories mentionnées précédemment. L'assurance PNO doit être adaptée aux spécificités de l'immeuble et couvrir l'ensemble des activités qui y sont exercées.

En choisissant une assurance PNO adaptée au type d'immeuble non occupant et à son activité, le propriétaire bailleur peut se prémunir contre les nombreux risques auxquels il est exposé et protéger son patrimoine immobilier.

Les garanties complémentaires d'une assurance immeuble non occupant

Vacance locative

Cette garantie optionnelle permet de compenser les loyers impayés en cas de vacance locative prolongée. Elle est particulièrement utile pour les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux qui ont des difficultés à trouver des locataires.

Dommages aux parties communes

Cette garantie couvre les dommages causés aux parties communes de l'immeuble non occupant, telles que les couloirs, les escaliers, les ascenseurs et les parkings. Elle est particulièrement importante pour les copropriétaires non occupants.

Catastrophes naturelles

Cette garantie optionnelle permet de couvrir les dommages causés à l'immeuble non occupant par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les inondations ou les tempêtes. Elle est particulièrement recommandée pour les propriétaires bailleurs d'immeubles situés dans des zones à risque.

Vandalisme et attentat

Cette garantie optionnelle couvre les dommages causés à l'immeuble non occupant par des actes de vandalisme ou des attentats. Elle est particulièrement utile pour les propriétaires bailleurs d'immeubles situés dans des zones sensibles.

Protection juridique

Cette garantie optionnelle prend en charge les frais juridiques engagés par le propriétaire bailleur en cas de litige avec un locataire, un voisin ou un tiers.

En souscrivant ces garanties complémentaires, le propriétaire bailleur peut se protéger contre un large éventail de risques et bénéficier d'une couverture d'assurance encore plus complète pour son immeuble non occupant.

Conclusion

L'assurance immeuble non occupant (PNO) est un élément essentiel pour tout propriétaire bailleur d'un immeuble inoccupé. Elle vous permet de protéger votre patrimoine immobilier et de garantir la continuité de l'activité de vos locataires professionnels en cas de sinistre. En choisissant la bonne assurance PNO et en suivant nos conseils, vous pourrez gérer votre investissement locatif en toute sérénité. N'hésitez pas à faire appel à un courtier en assurance pour obtenir un accompagnement personnalisé dans la recherche de votre assurance immeuble non occupant.

FAQ

1.Quelle est la différence entre une assurance habitation classique et une assurance immeuble non occupant ?

Une assurance habitation classique s'adresse aux occupants d'un logement (propriétaires occupants ou locataires) et couvre les dommages causés aux biens mobiliers et aux parties privatives du logement (murs, sols, plafonds). L'assurance immeuble non occupant, quant à elle, s'adresse aux propriétaires bailleurs et couvre les dommages causés à l'ensemble de l'immeuble, y compris les parties communes (couloirs, escaliers, ascenseurs) et les structures extérieures. Elle prend également en charge la responsabilité civile du propriétaire envers les tiers.

2.Mon immeuble est en copropriété, quelle assurance dois-je souscrire ?

Depuis la loi Alur de 2014, tous les copropriétaires, qu'ils soient occupants ou non occupants, doivent souscrire une assurance pour couvrir au minimum la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Cette assurance peut être souscrite par le syndicat des copropriétaires lui-même ou par chaque copropriétaire individuellement.

3.Que faire si je loue mon immeuble non vacant à titre gratuit (par exemple à un membre de ma famille) ?

Même si vous louez votre immeuble à titre gratuit, il est toujours recommandé de souscrire une assurance immeuble non occupant. En effet, votre responsabilité civile peut être engagée en cas de dommages causés par le locataire à des tiers.

4.Est-il possible de changer d'assurance immeuble non occupant en cours de contrat ?

Oui, vous pouvez changer d'assurance immeuble non occupant à chaque échéance annuelle du contrat, moyennant un préavis de deux mois. Vous pouvez également résilier votre assurancedans les cas prévus par la loi, comme la vente de l'immeuble, une hausse injustifiée de la prime d'assurance ou un changement de votre situation personnelle (retraite, mariage, etc.).

5.Quels sont les avantages à faire appel à un courtier en assurance pour mon immeuble non occupant ?

Un courtier en assurance est un professionnel indépendant qui travaille avec de nombreux assureurs. Il peut vous aider à trouver la meilleure assurance immeuble non occupant pour votre situation et votre budget en comparant les offres de différents assureurs et en négociant les garanties et les tarifs en votre nom.