Comment souscrire une assurance immeuble obligatoire ?

‍Qu'est-ce qu'une assurance immeuble non occupant (PNO) ?

L'assurance immeuble non occupant, souvent désignée par l'acronyme PNO, est un contrat d'assurance spécifique souscrit par les propriétaires bailleurs d'un immeuble inoccupé, qu'il soit destiné à la location ou non. Elle permet de couvrir les dommages causés à l'immeuble et aux parties communes, ainsi que la responsabilité civile du propriétaire envers les tiers.

Quelles sont les obligations légales pour une assurance immeuble non occupant ?

La loi impose aux propriétaires non occupants (PNO) de souscrire une assurance immeuble non occupant. Cette obligation concerne tous les types d'immeubles non occupés, qu'il s'agisse de logements, de locaux commerciaux ou d'immeubles mixtes.

Pour les copropriétaires

Depuis la loi Alur de 2014, tous les copropriétaires, qu'ils soient occupants ou non occupants, ont l'obligation de souscrire une assurance pour couvrir au minimum la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Cette assurance peut être souscrite par le syndicat des copropriétaires lui-même ou par chaque copropriétaire individuellement.

Pour les propriétaires bailleurs

Pour les propriétaires bailleurs d'un immeuble non situé en copropriété, l'obligation légale se limite à la souscription d'une assurance couvrant la responsabilité civile du propriétaire. Cependant, il est fortement recommandé de souscrire une assurance PNO plus complète incluant d'autres garanties essentielles.

Les risques couverts par une assurance immeuble non occupant

Les garanties essentielles

Une assurance immeuble non occupant (PNO) de base couvre généralement les risques suivants

La responsabilité civile

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Cette garantie couvre les dommages causés à des tiers par le propriétaire, ses locataires ou son immeuble (dégâts des eaux chez un voisin par exemple).

Les risques locatifs

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Cette garantie prend en charge les dommages causés à l'immeuble et aux parties communes par des événements tels que l'incendie, les dégâts des eaux, les tempêtes, les explosions, etc.

Les garanties complémentaires

En plus des garanties essentielles, de nombreuses garanties complémentaires peuvent être souscrites pour une protection encore plus complète de votre immeuble non occupant

La vacance locative

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Cette garantie vous indemnise en cas de loyers impayés pendant une période d'inoccupation de votre local commercial.

Les catastrophes naturelles

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Cette garantie couvre les dommages causés à votre immeuble par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les inondations ou les cyclones (selon les zones à risques).

Les actes de vandalisme

Cette garantie prend en charge les dommages causés à votre immeuble par des actes de vandalisme commis par des tiers.

Le vol

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Cette garantie couvre le vol de vos biens immobiliers (équipements techniques, installations électriques, etc.) se trouvant dans l'immeuble.

Les pertes d'exploitation

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Cette garantie, plus spécifique et souvent proposée en option, peut vous indemniser en cas de perte de chiffre d'affaires suite à un sinistre qui immobilise votre locataire professionnel.

Définir vos besoins et votre budget

Avant de vous lancer dans la recherche d'une assurance immeuble non occupant, il est important de définir vos besoins spécifiques et de déterminer votre budget. Prenez en compte la taille et la vétusté de votre immeuble, le type d'activité exercée par vos locataires potentiels et le niveau de protection souhaité.

‍Comparer les offres et choisir le bon contrat

Les garanties proposées

Vérifiez que les garanties essentielles (responsabilité civile et risques locatifs) sont bien incluses et analysez attentivement les garanties complémentaires proposées par chaque assureur.

Les exclusions de contrat

Lisez attentivement les exclusions de contrat pour identifier les événements ou les dommages qui ne sont pas couverts par l'assurance.

Les franchises

La franchise est la part des dommages que vous devez assumer avant que l'assurance ne prenne en charge le sinistre. Choisissez une franchise adaptée à votre budget et à votre tolérance au risque.

Les plafonds d'indemnisation

Les plafonds d'indemnisation définissent le montant maximum que l'assureur prendra en charge en cas de sinistre. Assurez-vous que les plafonds d'indemnisation soient suffisants pour couvrir la valeur de votre immeuble et son contenu.

Le prix de l'assurance

Comparez les tarifs proposés par différents assureurs en tenant compte de l'étendue des garanties et de la qualité de service offerte.

Négocier avec les assureurs

N'hésitez pas à négocier les tarifs et les garanties avec les assureurs. En fonction de votre profil et de votre historique de sinistres, vous pourriez obtenir des conditions plus avantageuses. Mettez en avant les points forts de votre dossier, comme la mise en place de systèmes de sécurité dans votre immeuble ou la signature d'un bail commercial de longue durée avec un locataire solvable.

Protéger votre patrimoine immobilier

Une assurance immeuble non occupant (PNO) vous permet de protéger votre patrimoine immobilier contre de nombreux risques. En cas d'incendie, de dégâts des eaux, de tempête ou d'autres événements imprévisibles, l'assurance prendra en charge les frais de réparation et de reconstruction de votre immeuble. Cela vous évite de devoir supporter des charges financières importantes et de mettre à mal vos finances personnelles.

Garantir la continuité d'activité de vos locataires

Si vous louez votre immeuble à usage commercial ou professionnel, une assurance PNO est essentielle pour garantir la continuité d'activité de vos locataires. En effet, en cas de sinistre important qui rend l'immeuble inoccupable, l'assurance pourra indemniser vos locataires pour les pertes d'exploitation qu'ils subissent. Cela permet de maintenir de bonnes relations avec vos locataires et de fidéliser votre clientèle.

Se conformer à la loi

Comme nous l'avons vu précédemment, l'assurance immeuble non occupant est obligatoire pour tous les propriétaires non occupants. Ne pas souscrire une assurance PNO vous expose à des sanctions financières et peut même vous rendre responsable des dommages causés à des tiers en cas de sinistre.

Déclaration et prise en charge d'un sinistre

En cas de sinistre dans votre immeuble non occupant, la première étape consiste à déclarer le sinistre à votre assureur dans les délais impartis précisés dans votre contrat (généralement 5 jours ouvrables). Contactez votre conseiller ou rendez-vous sur l'espace client en ligne de votre assureur pour effectuer la déclaration.

Constitution du dossier de sinistre

Une fois le sinistre déclaré, vous devrez fournir à l'assureur tous les documents nécessaires pour la prise en charge du sinistre. Ces documents peuvent inclure

Un descriptif détaillé du sinistre (date, heure, cause présumée)

Des photos des dommages causés à l'immeuble

Des devis de réparation établis par des professionnels

Les factures d'achat des biens endommagés (s'il s'agit de biens mobiliers assurés)

Plus votre dossier sera complet et transmis rapidement, plus vite votre assureur pourra instruire votre demande d'indemnisation.

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Incendie

L'incendie est l'un des sinistres les plus redoutés par les propriétaires bailleurs d'immeubles non occupants. Il peut être causé par un défaut électrique, une négligence (cigarette mal éteinte), un acte criminel ou un événement naturel comme la foudre. Les conséquences d'un incendie peuvent être importantes : destruction partielle ou totale de l'immeuble, dommages aux parties communes, perte de biens mobiliers, etc. Une assurance immeuble non occupant (PNO) avec une garantie incendie vous permettra de couvrir les frais de réparation, de reconstruction et de relogement de vos locataires potentiels.

Dégâts des eaux

Les dégâts des eaux sont un autre type de sinistre fréquent dans les immeubles non occupants. Ils peuvent être causés par une fuite d'eau (plomberie défaillante, appareils électroménagers défectueux), une rupture de canalisation ou des intempéries (pluies intenses, neige fondante). Les dégâts des eaux peuvent entraîner des dommages importants aux structures de l'immeuble, aux revêtements de sol et aux murs, ainsi qu'aux biens mobiliers qui s'y trouvent. Une assurance immeuble non occupant (PNO) avec une garantie dégâts des eaux vous permettra de couvrir les frais de réparation et de remise en état de votre immeuble.

Tempêtes et intempéries

Les tempêtes, les grêles et les inondations peuvent également causer des dommages importants aux immeubles non occupants. Ces événements naturels peuvent provoquer des dégâts aux toitures, aux façades, aux menuiseries et aux parties extérieures de l'immeuble. Une assurance immeuble non occupant (PNO) avec une garantie tempêtes et intempéries vous permettra de couvrir les frais de réparation et de remise en état de votre bien immobilier.

Vandalisme et cambriolage

Les immeubles non occupants peuvent également être victimes de vandalisme ou de cambriolage. Les actes de vandalisme peuvent causer des dégâts aux parties communes, aux vitrages, aux portes et aux murs de l'immeuble. Les cambriolages, quant à eux, peuvent entraîner le vol de biens mobiliers présents dans l'immeuble, tels que du matériel informatique, des outils ou des meubles. Une assurance immeuble non occupant (PNO) avec des garanties vandalisme et cambriolage vous permettra de couvrir les frais de réparation des dommages causés et de remplacement des biens volés.

Catastrophes naturelles

Dans certaines régions, les immeubles non occupants peuvent être exposés à des risques de catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les inondations ou les cyclones. Ces événements peuvent causer des dommages importants, voire la destruction totale de l'immeuble. Une assurance immeuble non occupant (PNO) avec une garantie catastrophes naturelles vous permettra de couvrir les frais de reconstruction ou de démolition de votre bien immobilier.

En souscrivant une assurance immeuble non occupant (PNO) avec des garanties adaptées aux risques auxquels votre immeuble est exposé, vous pourrez protéger votre patrimoine immobilier et vous prémunir contre les conséquences financières importantes d'un sinistre.

Choisir la bonne assurance immeuble non occupant pour un local commercial

Outre les garanties classiques d'une assurance PNO, la couverture d'un local commercial nécessite des adaptations spécifiques. Voici quelques points à prendre en considération

Activité du locataire

Le type d'activité exercée par votre locataire commercial va influencer le choix des garanties. Un restaurant aura par exemple besoin d'une garantie couvrant les bris de glace et la perte de denrées alimentaires en cas de sinistre. Un commerce de détail nécessitera quant à lui une garantie contre le vol de marchandises.

Valeur du contenu

La valeur du stock et du matériel professionnel entreposé dans le local commercial doit être prise en compte. Une assurance PNO avec une garantie vol et bris de machines permettra d'indemniser votre locataire en cas de dommages.

Pertes d'exploitation

Une garantie perte d'exploitation peut être essentielle pour votre locataire. En effet, en cas de sinistre important rendant le local inexploitable, cette garantie lui permettra de percevoir une indemnisation pour compenser son manque à gagner.

Accessibilité aux personnes à mobilité réduite

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Si votre local commercial est équipé pour accueillir des personnes à mobilité réduite (PMR) et que des dommages surviennent aux installations spécifiques (rampes d'accès, ascenseurs PMR), votre assurance PNO doit couvrir les frais de réparation ou de remplacement.

En tenant compte de ces spécificités et en discutant avec votre assureur des besoins de votre locataire, vous pourrez souscrire une assurance PNO parfaitement adaptée à votre local commercial et à son activité.

Conclusion

L'assurance immeuble non occupant (PNO) est une obligation légale pour tous les propriétaires bailleurs d'un bien inoccupé. Elle vous permet de protéger votre patrimoine immobilier et de garantir la continuité d'activité de vos locataires professionnels en cas de sinistre. En choisissant la bonne assurance PNO, en négociant votre contrat et en déclarant rapidement les sinistres, vous pourrez gérer votre investissement locatif en toute sérénité. N'hésitez pas à faire appel à un courtier en assurance pour obtenir un accompagnement personnalisé dans la recherche de votre assurance immeuble non occupant.

FAQ

Quelle est la différence entre une assurance habitation classique et une assurance immeuble non occupant ?

Une assurance habitation classique s'adresse aux occupants d'un logement (propriétaires occupants ou locataires) et couvre les dommages causés aux biens mobiliers et aux parties privatives du logement (murs, sols, plafonds). L'assurance immeuble non occupant, quant à elle, s'adresse aux propriétaires bailleurset couvre les dommages causés à l'ensemble de l'immeuble, y compris les parties communes (couloirs, escaliers, ascenseurs) et les structures extérieures. Elle prend également en charge la responsabilité civile du propriétaire envers les tiers.

Mon immeuble est en copropriété, quelle assurance dois-je souscrire ?

Depuis la loi Alur de 2014, tous les copropriétaires, qu'ils soient occupants ou non occupants, doivent souscrire une assurance pour couvrir au minimum la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Cette assurance peut être souscrite par le syndicat des copropriétaires lui-même ou par chaque copropriétaire individuellement.

Que faire si je loue mon immeuble non vacant à titre gratuit (par exemple à un membre de ma famille) ?

Même si vous louez votre immeuble à titre gratuit, il est toujours recommandé de souscrire une assurance immeuble non occupant. En effet, votre responsabilité civile peut être engagée en cas de dommages causés par le locataire à des tiers (dégâts des eaux chez un voisin par exemple).

Est-il possible de changer d'assurance immeuble non occupant en cours de contrat ?

Oui, vous pouvez changer d'assurance immeuble non occupant à chaque échéance annuelle du contrat, moyennant un préavis de deux mois. Vous pouvez également résilier votre assurance dans les cas prévus par la loi, comme la vente de l'immeuble, une hausse injustifiée de la prime d'assurance ou un changement de votre situation personnelle (retraite, mariage, etc.).

Quels sont les avantages à faire appel à un courtier en assurance pour mon immeuble non occupant ?

Un courtier en assurance est un professionnel indépendant qui travaille avec de nombreux assureurs. Il peut vous aider à trouver la meilleure assurance immeuble non occupant pour votre situation et votre budget en comparant les offres de différents assureurs et en négociant les garanties et les tarifs en votre nom. De plus, le courtier peut vous accompagner dans les démarches administratives en cas de sinistre.